2010-03-05

夜の木もれ陽壱番館です。

玄関脇に付けた照明が

昼間とは違うニュアンスを出していますよね。

いよいよ明日にせまった

木もれ陽壱番館のグランドオープン。

約１カ月をかけた

フルリフォームが

ようやく完成です。

まちどうしかったのと

もっと時間が欲しかったのと複雑ですが

出来栄えはなかなかなものです。

今、賃貸物件を持っている方も

まだ、これからの方も

是非ご覧ください！

もちろん、アパートを捜されている方も！！

一戸建てでもなかなか出来ない

こんなリフォームに

チャレンジできたこと、

一人でも多くの人に見てほしいと思います。

皆様の・・・

感想をお待ちしています♪

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とても励みになります。

2010年よりライフでは“Ｌife’sLife″という生活情報紙を月刊発行させて頂く様になりました。

その時期、その季節又は世相・トレンドに合った話題をそこはかとなく、はたまたつれづれに掲載させて

頂いております。その情報紙の中で“街のチカラ″という欄がありましてそこには“市原市という街を元気に

したい！！″　“楽しい街にするにはどうすればいいだろう？″という想いの多種多様な方々に広告を載せて

頂いて居ります。

この広告スペースはこの地域社会を豊かにしたい、何らかの形で社会貢献したいという方々の想いと

“Ｌife’sLife″編集長のたっての希望により、無料にて提供させて頂いております。

その分、ユーザー様へのサービスとして還元されれば「アリの一歩」を踏み出せたのではないかと思います。

 

・・・さて主題のライフに過ぎたる・・・の第一はその“アリの一歩”の思いがハイチ大地震緊急支援に寄せられた

支援金の事です。

去る２月の“Ｌife’sLifeにて既報の通り第一次支援金は皆さまのおかげをもちまして合計230,000円を

非営利団体ワールドビジョンさんを通して、1月２２日に募金をする事ができました。

ハイチ地震直後という事もあり比較的短期間で募金が集まりました。

全世界からボランティアの方々が現地に赴き、日本からも医師団や自衛隊の方々が現地入りして支援活動を

行っておりました。

それから約２ヶ月、被災地は復興に向けて歩み始めなければなりません。被災直後は人命救助が第一優先

です。しかしながら被災者の方々はこの復興に向かう段階でも生命が脅かされます。

 

復興にも支援が必要なのです。

そんな想いを我、編集長が“街のチカラ”の有志の皆さまをはじめ身近な地域社会の皆さまにお話しをするに当たり

、なんと第一次支援金より多い264,000円もの募金が集まりました。

“アリの一歩”どころではありません。“キリンの一歩”です。

一過性の想いや行動が継続的な想いや行動へ繋がり、さらに大きな結果となって現れました。

不景気で他人の事どころではない！！・・・・という今どき。

この事にお声掛けさせて頂いたライフに於いてこの皆さまの想いや情熱が身に余る“過ぎたる事”と心より

感謝しております。

 

第二の事柄は、ライフの賃貸事業用資産と管理会社および銀行評価についてです。

 

ライフはこれまで、賃貸事業用資産として一棟アパート、一棟マンション、社員寮、事業用テナントビル、店舗

など家賃収入の得られる物件を所有して、運用しまたそれを一棟売アパート、一棟売マンションとして新たな

オーナー様へ売却する事業も行ってきました。

今現在も売却と買取を継続して居ります。

 

そんな中で、今回ある一棟売り３階建てマンション、ワンルーム15世帯の物件を新オーナー様へ売買する事と

なりその為の銀行借入の相談をある地方銀行さんにさせて頂いた処、大変画期的な又、真髄ともいえる

出来事がありました。

 

この物件を取得する為に新オーナーさんはフルローン（全額借入）を希望されており、その額7500万円。

7500万円の物件を7500万円の融資にて取得するケースです。

 

通常、銀行融資の審査基準はその物件の担保評価が重要視され、さらに支払能力、運営計画等、総合的に

審査され、可否が決定します。

そして前記のケース；最も懸念された担保評価に於いて、何とも嬉しい出来事がありました。

一般的に一棟売マンションという物件の不動産評価はその上物（建物）の構造及び築年数によって確定されます。

よって、売買価格が基準ではないのです。

ですから本物件は担保評価以外の支払能力は利回りが11.5%なので問題なく、運営計画もライフがすべての

物件の管理をお願いしているﾗﾝﾘｰﾄﾞさんなので、ｸﾘｱできています。

問題は築年数算出による担保評価。

我々も概ね売買価格の70％～80％程度と思って居りました。

ところが、この銀行さんは評価を20％ＵＰさせて100％融資を実行してくれたのです。

 

その理由に感激しました。

 

“現地へ物件調査に行って建物はもちろん、共有部分・駐車場・ゴミステーションに至るまで、管理が行き届いて

これなら入居者の心配はない”と、総合的な判断により20％の増額を決定して下さいました。通常の築年による

系数的な評価に“管理状態”という個々の物件に対する評価を20％も加算してくれたのです。

これは、今までたくさんの物件を買取り、販売してきましたが初めての経験であり、観点です。

逆に言えば大変恐いなと思います。

自分の資産が管理状態により20％もＵＰすれば何％もＤＯＷＮするかもしれない。

資産の評価が“机上の系数主義”から“現場の現物主義”にChangeし始めたのかも。

 

今、賃貸事業物件はデフレであることも手伝い高利回りの物件がお求め易く、現にライフでも2010年に入ってから

の売買実績が2月時点ですでに前年の300％まで需要が伸びています。

しかし運営が出来てこその賃貸事業です。

それにはまず“すぐれた管理会社”が必須不可欠です。

この“優れた管理会社”ﾗﾝﾘｰﾄﾞさん、又この実績を物件評価に転嫁したスペシャルな銀行さんとその担当者の方こそ

ライフにとって“過ぎたる事”の感謝すべき方々です。

 

今どき、ライフにとって過ぎたるは２つあり・・・

ひとつに市原の街を元気にしたい仲間達と

もうひとつは優れた管理会社のﾗﾝﾘｰﾄﾞさんと

進化した銀行さん。

 

ありがとやんした。